Regras de Negócio

Regras que governam o comportamento do sistema.

Imóveis

Ciclo de vida do imóvel

Um imóvel percorre o seguinte ciclo de status:

Disponível → Reservado → Alugado
           ↘           ↗
             Vendido

Qualquer status → Disponível (liberação)

De	Para	Condição
Disponível	Reservado	Proposta em análise vinculada
Reservado	Disponível	Proposta recusada ou cancelada
Reservado	Alugado	Contrato de locação ativo gerado
Reservado	Vendido	Contrato de venda ativo gerado
Alugado	Disponível	Contrato encerrado ou rescindido

Toda mudança de status é registrada com data, usuário responsável e motivo.

Código único

O campo Código deve ser único dentro da empresa. Exemplo: AP-001, CS-042.

Vinculação obrigatória de proprietário

Todo imóvel deve ter um proprietário cadastrado. A vinculação a um corretor e a um condomínio é opcional.

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Clientes

Tipos de cliente

Tipo	Descrição
Pessoa Física	CPF
Pessoa Jurídica	CNPJ

Preferências de busca

O cliente pode ter registrado preferências de imóvel:

• Tipo desejado (apartamento, casa, etc.)
• Finalidade (locação, compra)
• Faixa de preço mínimo e máximo

Essas preferências alimentam sugestões no CRM.

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Corretores

CRECI obrigatório

O CRECI (registro profissional) é obrigatório no cadastro e deve ser único no sistema.

Métricas calculadas

O número de vendas, locações e a taxa de conversão são atualizados automaticamente quando contratos vinculados ao corretor são ativados.

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Propostas (funil de vendas)

Estados do funil

Em Análise → Negociando → Aprovada
                        ↘ Recusada

Conversão em contrato

Apenas propostas Aprovadas podem ser convertidas em contrato. A conversão:

1. Cria um contrato vinculado à proposta
2. Muda o status do imóvel para Alugado ou Vendido
3. Registra o histórico de status do imóvel

Validade da proposta

O campo Válida até define a data de expiração. Propostas expiradas não podem ser aprovadas nem convertidas.

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Contratos

Tipos de contrato

Tipo	Descrição
Locação	Residencial ou comercial
Venda	Compra e venda
Administração	Administração de imóvel

Indexadores de reajuste

Indexador	Descrição
IGPM	Índice Geral de Preços do Mercado
IPCA	Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
Fixo	Percentual fixo definido no contrato

Dia de vencimento

Define o dia do mês em que os pagamentos vencem. Valor entre 1 e 28.

Status do contrato

Ativo → Renovado → Encerrado
      ↘ Cancelado

• Ativo: contrato vigente
• Renovado: contrato renovado com novo período
• Encerrado: finalizado normalmente ao término do prazo
• Cancelado: rescindido antes do prazo

Alertas de vencimento

O sistema gera alertas automáticos para contratos que vencem nos próximos 30 dias.

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Pagamentos

Tipos de pagamento

Tipo	Descrição
Aluguel	Mensalidade de locação
Condomínio	Taxa de condomínio
IPTU	Imposto Predial e Territorial Urbano
Multa	Multa contratual
Despesa	Despesa avulsa

Período de competência

O campo Período usa o formato Ano-Mês (ex: 2026-05). Representa o mês de referência do pagamento, independentemente da data de vencimento.

Status de pagamento

Pendente → Pago
         ↘ Inadimplente
         ↘ Cancelado

• Pagamentos com vencimento passado e status Pendente são considerados Inadimplentes
• O sistema gera alertas automáticos de inadimplência

Formas de pagamento

PIX, Boleto, Transferência bancária, Dinheiro.

Regra de inadimplência

Um cliente é marcado como inadimplente quando possui pagamentos em atraso em aberto. Isso é considerado ao criar novas propostas.

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Comissões

Cálculo de comissão

A comissão pode ser calculada por:

• Percentual: valor proporcional ao contrato
• Valor fixo: valor definido no contrato

Status da comissão

Pendente → Aprovada → Paga

Apenas o perfil Admin pode aprovar e marcar comissões como pagas.

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Condomínios

Síndico

Cada condomínio tem um síndico responsável. O síndico tem acesso ao portal de condomínio.

Rateio de despesas

O sistema suporta geração de rateio de despesas entre unidades vinculadas ao condomínio, de forma proporcional ao número de unidades.

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Visitas

Status de visita

Agendada → Confirmada → Realizada
                       ↘ Cancelada

• Visitas canceladas com menos de 2 horas de antecedência podem gerar penalidade.

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Notificações

Alertas automáticos

O sistema verifica automaticamente e gera notificações para:

Evento	Destinatário
Contrato vencendo em 30 dias	Admin, Financeiro
Pagamento em atraso	Admin, Financeiro
Nova proposta recebida	Admin, Corretor responsável
Visita confirmada	Corretor responsável
Comissão aprovada	Corretor

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Isolamento por empresa

Todos os dados ficam restritos à empresa do usuário autenticado. Não é possível acessar dados de outra empresa.

Cadastro inicial (onboarding)

Ao criar a primeira conta, o usuário passa pelo fluxo de onboarding:

1. Cadastrar a empresa (CNPJ, razão social, contato)
2. Completar o perfil do usuário administrador
3. Ser redirecionado ao dashboard

O sistema bloqueia o acesso a qualquer funcionalidade até o onboarding ser concluído.